Home    เจาะประเด็นเมื่อ ธปท. ผ่อนคลาย LTV

ประเด็นน่าสนใจหลังจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย ปลดล็อก LTV กับทิศทางของเศรษฐกิจไทยภาคอสังหาริมทรัพย์

จากการผ่อนคลาย มาตรการ LTV (Loan to Value) ชั่วคราว ของธนาคารแห่งประเทศไทย มีผล 20 ตุลาคม 2564 จนถึง 31 ธันวาคม 2565 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับมาคึกคักอีกครั้ง เนื่องจากเป็นการปลดล็อคข้อจำกัดในการกู้เพื่อซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งในส่วนของที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท และมูลค่าสูงกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป. โดยมีสาระสำคัญ คือ

  • ที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 10 ล้านบาท จากเดิม สัญญาหลังที่ 2 เป็นต้นไป จะต้องมีการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% ปลดล็อคเป็น ขั้นต่ำ 0%  หรืออาจจะไม่ต้องวางเงินดาวน์เลย
  • ที่อยู่อาศัยมูลค่าตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป จากเดิม ตั้งแต่สัญญาหลังที่ 1 ขึ้นไป จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% ปลดล็อคเป็น ดาวน์ขั้นต่ำ 0% หรือ อาจจะไม่ต้องวางเงินดาวน์เลย
  • มีผลกับสัญญากู้ซื้อที่อยู่อาศัยรวมเงินเงินกู้อื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น สินเชื่อ Top-Up (สินเชื่อที่มีวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากสินเชื่อที่อยู่อาศัย เช่น ซื้อเฟอร์นิเจอร์, ประกันภัย..) การรีไฟแนนซ์ เป็นต้น
  • เป็นมาตรการชั่วคราวมีผลตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม พ.ศ.2564 ไปถึงวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ.2565

แต่ก็ยังมีหลายๆ ประเด็นที่ยังเกิดคำถามขึ้นมา เช่น การปลดล็อคมาตรฐการ LTV จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้จริงหรือไม่ ขนาดไหน กลุ่มไหนบ้างที่จะได้รับผลประโยชน์ รวมถึงจะมั่นใจได้อย่างไรว่าการผ่อนปรนมาตรการสินเชื่อ จะไม่ทำให้หนี้ครัวเรือนพุ่งสูงขึ้นมาก และส่งผลกระทบกับสภาพเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ.

ประเด็นแรก การผ่อนคลายมาตรการ LTV จะช่วยระบายสต็อกทั้งที่อยู่อาศัยใหม่ที่เหลือจากการขาย ประมาณ 283,500 หน่วย และที่อยู่อาศัยมือสองที่มีการประกาศขายทุกๆ เดือน เฉลี่ยเดือนละประมาณ 114,000 หน่วย มูลค่าประมาณ 800,000 ล้านบาท. โดยมีการคาดการณ์ว่าในปี 2564 ในช่วงระยะเวลาที่เหลือประมาณ 2 เดือนกว่าๆ นี้ จะช่วยระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยใหม่ได้เกินกว่า 100,000 หน่วย เป็นมูลค่าไม่น้อยกว่า 500,000 ล้านบาท.

ประเด็นที่สอง นอกจากเม็ดเงินที่มีการหมุนเวียนการการซื้อขายที่อยู่อาศัยโดยตรงแล้ว ยังเป็นการอัดฉีดเข้าไปในภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องด้วย เช่น ธุรกิจก่อสร้าง, วัสดุตกแต่งบ้าน, งานสาธารณูปโภคต่างๆ ,การคมนาคม ทำให้เกิดเงินหมุนเวียนทั้งจากการซื้อ-ขาย และการจ้างงานที่มีมูลค่ารวมสูงมากด้วยเช่นกัน

ประเด็นที่สาม  การผ่อนคลายมาตรการ LTV เพียงอย่างเดียว ไม่สามารถฉุดภาคอสังหาให้กลับมาฟื้นได้อย่างมีประสิทธิภาพเท่าที่ควร หากปราศจากมาตรการอื่นๆ และดำเนินการไปในทิศทางเดียวกัน เช่น อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย, การลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง.

สำหรับอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันก็ได้มีการควบคุมโดยธนาคารแห่งประเทศไทยอยู่ในอัตราที่เหมาะสมอยู่แล้ว แต่สำหรับในส่วนของมาตรการการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองที่ยังมีข้อจำกัด ที่ไม่สอดคล้องหรือเป็นไปในทิศทางเดียวกันกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV ซึ่งประกอบไปด้วยประเด็นหลักๆ คือ

  • จำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยใหม่ ไม่รองรับที่อยู่อาศัยมือสอง
  • เฉพาะมูลค่าที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท
  • เฉพาะผู้ประกอบการที่เป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

ซึ่งกลุ่มที่มีกำลังซื้อในปัจจุบันส่วนมากจะต้องการซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่ามากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งทิศทางค่อนข้างจะสวนทางกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV หากขยายอัตราเพดานขึ้นไปสูงกว่า 3 ล้านบาท จะสามารถครอบคลุมกลุ่มที่มีกำลังซื้อได้เป็นอย่างดี. ซึ่งรวมถึงกลุ่มที่อยู่อาศัยมือสองที่เป็นตลาดที่ใหญ่มาก หากมีการปลดล็อค ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองให้ครอบคลุมทั้งที่อยู่อาศัยใหม่และมือสอง มีแนวโน้มที่จะเป็นไปตามเป้าหมายที่คาดการณ์ไว้ค่อนข้างสูงเลยทีเดียว.

ประเด็นที่ 4 การผ่อนคลายมาตรการ LTV อาจจะไม่ส่งผลบอกต่อภาพอสังหาริมทรัพย์ในปี 2564 มากนัก เนื่องจากเหลือระยะเวลาอีกแค่ประมาณ 2 เดือนเท่านั้น. น่าจะไปเห็นผลชัดเจนในปี 2565 จนสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการชั่วคราว 31 ธันวาคม 2565

แหล่งข้อมุลอ้างอิง

ฺBy Siamurban

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published.