อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน จะแตกต่างกับอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยค่อนข้างมาก โดยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะมุ่งเน้นที่อัตราตอบแทนผลกำไรเป็นหลัก เช่น โรงแรม, อพาร์ทเม้นให้เช่า, อาคารสำนักงานให้เช่า, คอนโดมิเนียมให้เช่า รวมถึงบ้านพักอาศัยที่ซื้อเพื่อปล่อยให้เช่า ก็ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเช่นเดียวกัน.

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ทั้งลงทุนทางตรงและทางอ้อม. ทางตรง เช่น โรงแรมเก็บค่าค่าเช่า รายวัน, อพาร์ทเม้นให้เช่า เก็บค่าเช่ารายเดือน, คอนโดมิเนียมให้เช่า เก็บค่าเช่า รายเดือน เป็นต้น. ผลตอบแทนจะมาจากค่าเช่าหรือค่าบริการให้เช่าโดยตรง.

ส่วน การลงทุนทางอ้อม เป็นการนำอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มา ไม่ว่าจะเป็นจากการซื้อ, การเช่า ไปใช้ประโยชน์ ในการทำธูรกิจประเภทต่างๆ รายได้ที่ได้รับกลับมา จะเกิดจากการขายสินค้าหรือบริการ.

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน(Yield)

อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Yield) หรือ อัตราการคืนทุน เป็นตัวเลขที่นักลงทุน (Investor) และ นักอสังหา (Realtor) ให้ความสำคัญเป็นอย่างมาก จะเป็นตัวบ่งชี้ (Indicator) ที่สำคัญมาก ที่จะบอกว่า อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนไปหรือกำลังจะตัดสินใจลงทุน มีผลตอบแทนการลงทุนเป็นอย่างไร น่าลงทุนหรือไม่?

ผลตอบแทนการลงทุน มีหลักการคำนวณ ดังนี้

อัตราผลตอบแทนการลงทุน = (รายได้ต่อปี – หักค่าใช้จ่ายต่างๆ ต่อปี) / ราคาซื้อ

เช่น

นักลงทุน A กำลังจะตัดสินค้าซื้ออพาร์ทเม้นท์ B โดยมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจดังนี้

ราคาขายอพาร์ทเม้นท์ รวมค่าโอนกรรมสิทธิ์ 10,000,000 บาท

อพาร์ทเม้น มีทั้งหมด 50 ห้อง ปล่อยเช่าห้องละ 5,000 บาท อัตราการเข้าพักเฉลี่ย 85%

รายจ่าย ค่าบำรุงรักษา, ค่าจ่างพนักงาน ปีละ 500,000 บาท

สามารถหาอัตราการคืนทุนได้ดังนี้

ห้องพักจำนวน 50 อัตราเข้าพักเฉลี่ย 85% = 42 ห้อง

ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาทต่อห้อง x 42 ห้อง รวมรายได้ 210,000 บาทต่อเดือน หรือ 2,520,000 บาทต่อปี

ดังนั้น อัตราผลการแทนการลงทุน = (2,520,000 – 500,000) / 10,000,000) = 20.2%

โดยทั่วไปหากผลตอบแทนการลงทุนมีค่าสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้จากธนาคาร จะมองได้ว่า มีความคุ้มค่า น่าลงทุน จากตัวอย่าง ผลตอบแทนการลงทุน 20.2% ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยปัจจุบันอยู่ที่ 5-7% เท่านั้น ผลตอบแทนการลงทุนสูงกว่าดอกเบี้ยเงินกู้พอสมควร.

อย่างไรก็ตาม การคำนวณผลตอบการลงทุนข้างบน เป็นเพียงปัจจัยหนึ่งที่นำมาพิจารณาในการตัดสินใจลงทุนเท่านั้น ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ต้องนำมาพิจารณประกอบกันเช่น อัตราเงินเฟ้อ, ภาพรวมของสภาพเศรษฐกิจในปัจจุบัน, ทิศทางและแนวโน้มของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น.

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published.